Xây nhà trọ bao lâu hoàn vốn? Cách tính chi phí, lợi nhuận và NPV, IRR trên Google Sheets

Câu hỏi "đầu tư nhà trọ có lời không" thật ra là ba câu hỏi nhỏ: bỏ ra bao nhiêu, mỗi năm còn lại bao nhiêu sau khi trừ mọi chi phí, và mất bao nhiêu năm để số còn lại đó bù đủ vốn. Công thức đơn giản nhất:

Thời gian hoàn vốn (năm) = Tổng vốn đầu tư ÷ Lợi nhuận ròng mỗi năm

Vốn (ví dụ, chưa tính đất)

2,2 tỷ đồng

Lợi nhuận ròng

306 triệu/năm

Hoàn vốn giản đơn

khoảng 7 năm 2 tháng

Có chiết khấu 8%/năm

trong năm thứ 12

Nhiều người chỉ tính tiền xây rồi bất ngờ vì phần "lặt vặt" — trong ví dụ dưới, các khoản ngoài tiền xây bằng gần 30% tiền xây. Liệt kê đủ năm nhóm khoản sau, mỗi khoản một dòng trong bảng tính:

Ba điểm hay bị bỏ sót: đồng hồ điện nước riêng từng phòng (thiếu là sau này cãi nhau tiền điện — xem cách tính tiền điện nước phòng trọ), lối thoát nạn và thiết bị PCCC (yêu cầu theo Luật PCCC 2024 có ở bài phòng cháy chữa cháy nhà trọ), và thời gian xây — vài tháng tới gần một năm tuỳ quy mô, không có đồng thu nào trong khi tiền đã chi.

Giấy phép xây dựng, bản vẽ và thủ tục đấu nối điện nước khác nhau theo địa phương. Hỏi cơ quan cấp phép xây dựng nơi có đất trước khi chốt số tầng và số phòng, vì đó là thứ quyết định doanh thu.

Doanh thu kỳ vọng không phải số phòng × giá thuê × 12. Luôn có phòng trống giữa hai lượt khách, tháng khách về quê, phòng đang sửa. Đưa vào một con số tỷ lệ lấp đầy (số ngày-phòng có khách ÷ tổng số ngày-phòng):

=B2*B3*12*B4

Thử lại: 10 × 3.500.000 × 12 × 90% = 378.000.000đ/năm. Nếu kín 100% là 420 triệu — chênh 42 triệu mỗi năm, đủ kéo hoàn vốn từ 6,3 năm lên 7,2 năm.

• Năm đầu thấp hơn: mới xây cần 3–6 tháng để kín phòng. Nếu muốn sát thực tế, đặt năm 1 lấp đầy 60–70%, từ năm 2 mới 90%.
• Lấy số từ khu vực: đi hỏi 5–10 dãy trọ quanh đó giá bao nhiêu, còn trống mấy phòng. Đó là số tốt hơn mọi ước đoán.
• Điện nước không phải lợi nhuận: tiền điện nước thu của khách gần như trả lại cho điện lực, cấp nước. Bảng này chỉ tính tiền phòng; phần chênh (nếu có) để vào dòng thu khác.

Đây là phần làm lợi nhuận "trên giấy" và lợi nhuận thật lệch nhau nhiều nhất. Ví dụ giả định cho 10 phòng:

Về thuế: Nghị định 141/2026/NĐ-CP (ban hành 29/4/2026) nâng mức doanh thu năm không phải nộp thuế GTGT và thuế TNCN của hộ, cá nhân kinh doanh lên 1 tỷ đồng/năm, áp dụng từ 01/01/2026. Ví dụ 378 triệu/năm nằm dưới ngưỡng nên dòng thuế để 0, nhưng vẫn phải khai báo doanh thu theo hướng dẫn của cơ quan thuế. Dãy trọ lớn có doanh thu trên 1 tỷ thì cách khai, mức thuế cụ thể hãy hỏi cơ quan thuế quản lý rồi điền vào dòng này.

=B2*B3*12*B4 - SUM(E2:E7)

Thử lại: 378.000.000 − (18 + 20 + 24 + 6 + 4 + 0) triệu = 306.000.000đ/năm, khoảng 25,5 triệu mỗi tháng.

Đặt tổng vốn ở B10 và lợi nhuận ròng ở B11. Hai công thức:

=B10/B11

=INT(B10/B11)&" năm "&ROUND(MOD(B10/B11;1)*12;0)&" tháng"

Thử lại: 2.200.000.000 ÷ 306.000.000 = 7,19. INT ra 7, MOD(7,19; 1) × 12 = 2,3 → làm tròn 2. Kết quả: 7 năm 2 tháng.

Cách này dễ hiểu nhưng có hai thiếu sót: coi 306 triệu năm thứ 7 có giá trị bằng 306 triệu hôm nay, và bỏ qua tiền lời bạn có thể nhận nếu để 2,2 tỷ ở chỗ khác. Vì vậy nên tính thêm hoàn vốn có chiết khấu.

Lập bảng dòng tiền theo năm: cột A là năm (0 tới 20), cột C là dòng tiền — năm 0 là −2.200.000.000, năm 1–20 là 306.000.000. Chọn lãi suất chiết khấu là mức lời bạn chấp nhận được nếu không xây trọ, ví dụ 8%/năm (gần lãi tiết kiệm cộng thêm phần bù rủi ro). Ô H1 = 8%.

=C3/(1+$H$1)^A3

=E2+D3

=COUNTIF(E3:E22;"<0")+1

Thử lại: cộng dồn sau năm 11 còn −15,5 triệu, sau năm 12 là +106 triệu. COUNTIF đếm 11 năm âm, cộng 1 = năm thứ 12 (nội suy ra khoảng 11,1 năm).

=NPV($H$1;C3:C22)+C2

=IRR(C2:C22)

Thử lại: 306 triệu × hệ số chiết khấu 20 năm ở 8% (9,818) = 3.004 triệu; trừ 2.200 triệu ra NPV ≈ 804 triệu, dương nên dự án đáng hơn gửi 8%. IRR ≈ 12,6%/năm. Nếu vay ngân hàng với lãi 10–11% thì phần lời thật chỉ còn khoảng 1,5–2,5 điểm phần trăm — mỏng hơn nhiều so với cảm giác "7 năm là về vốn".

Số dự kiến hiếm khi đúng. Bảng độ nhạy cho biết nếu giá thuê thấp hơn hoặc phòng trống nhiều hơn thì mất thêm bao lâu. Đặt B1 = vốn, B2 = số phòng, B3 = chi phí vận hành năm; hàng 5 (B5:D5) là các mức giá thuê, cột A (A6:A9) là các mức lấp đầy. Ô B6:

=$B$1/($B$2*B$5*12*$A6-$B$3)

Thử lại ô giá 3.000.000, lấp đầy 70%: 10 × 3.000.000 × 12 × 0,7 − 72.000.000 = 180.000.000; 2.200.000.000 ÷ 180.000.000 = 12,2 năm.

Đọc bảng: ở kịch bản gốc, mỗi 10 điểm lấp đầy mất đi làm hoàn vốn dài thêm 1–1,5 năm. 10 điểm lấp đầy ở đây là 42 triệu/năm, gần bằng tăng giá thuê 500.000đ (54 triệu/năm) — giữ phòng không trống (dọn nhanh, đăng tin sớm, giữ khách cũ) đáng công không kém tăng giá. Nếu bạn muốn biết "phải kín ít nhất bao nhiêu phòng mới không lỗ" thì đó là bài toán điểm hoà vốn — cách tách định phí, biến phí ở bài cách tính điểm hoà vốn.

Thêm 2 tỷ tiền đất vào ví dụ, tổng vốn thành 4,2 tỷ và hoàn vốn giản đơn kéo lên khoảng 13,7 năm; IRR chỉ từ tiền thuê rơi xuống khoảng 3,9%/năm, thấp hơn mức chiết khấu 8% đã chọn. Lúc này lợi nhuận cho thuê không còn đủ biện minh, và quyết định thật nằm ở chỗ bạn kỳ vọng đất tăng giá bao nhiêu.

Cách tính đúng là tách hai phần: (1) hoàn vốn của phần xây và trang bị từ tiền thuê, như các bảng trên; (2) giá trị đất ở cuối kỳ, đưa vào dòng tiền năm 20 như một khoản thu nếu bạn định bán. Đừng gộp "đất lên giá" vào lợi nhuận hằng năm — đó là khoản chưa chắc có và chỉ nhận được khi bán.

Nếu đang lập kế hoạch tổng quát với nhiều tab giả định, dòng tiền, kịch bản tốt xấu cho một cửa hàng, xem mẫu kế hoạch kinh doanh trên Excel; bài này chỉ tập trung vào một quyết định đầu tư nhà trọ.

Bảng hoàn vốn chỉ có ý nghĩa nếu mỗi tháng bạn so được với số thật: tiền phòng thu được, chi phí đã chi, tỷ lệ lấp đầy. Sau 6 tháng, thay giả định bằng số thật và tính lại — nếu lấp đầy chỉ 75% thay vì 90%, bạn biết ngay hoàn vốn lùi gần 2 năm (từ 7,2 lên khoảng 9 năm) và cần làm gì.

Cách dựng file quản lý trọ từ đầu (chốt số, hoá đơn, công nợ) ở bài cách quản lý phòng trọ bằng Google Sheets. Có nhiều nhà ở nhiều nơi thì đọc thêm quản lý nhiều nhà trọ cùng lúc để tách báo cáo theo từng nhà.

• Phòng cháy chữa cháy nhà trọYêu cầu PCCC theo Luật 2024 trước khi xây
• Cách tính điểm hoà vốnĐịnh phí, biến phí, bán bao nhiêu thì hết lỗ
• Cách quản lý phòng trọ bằng Google Sheets6 bảng và vòng 6 bước mỗi tháng
• Hướng dẫn Quản lý phòng trọ PROCài đặt và dùng từng bước

1. 

   Quản lý phòng trọ bằng Google Sheets: chốt điện nước, hoá đơn QR, thu tiền

   Xem trên YouTube ↗