Cách tăng giá thuê phòng trọ: báo trước bao lâu, mẫu thông báo và cách tính giá mới

Giá thuê nhà ở là chuyện thoả thuận: Luật Nhà ở 2023 (Điều 170 khoản 1) cho hai bên tự thoả thuận thời hạn, giá thuê và cách trả tiền, trừ khi Nhà nước có quy định giá; Bộ luật Dân sự 2015 (Điều 473) cũng vậy. Vì thế muốn đổi giá trong thời hạn hợp đồng thì phải có căn cứ trong hợp đồng hoặc được khách đồng ý.

Giá thuê

Hai bên thoả thuận

Báo trước khi tăng

Theo hợp đồng; nên ≥ 30 ngày

Tăng bất hợp lý

Khách được đơn phương chấm dứt

Mức tăng tối đa

Luật không quy định

Trường hợp cải tạo có quy định riêng (Điều 170 khoản 2): chủ nhà cải tạo nhà ở và được bên thuê đồng ý thì được điều chỉnh giá nếu thời gian cho thuê còn lại từ một phần ba thời hạn hợp đồng trở xuống. Giá mới do hai bên thoả thuận; không thoả thuận được thì chủ nhà có quyền đơn phương chấm dứt hợp đồng nhưng phải bồi thường cho bên thuê.

Chiều ngược lại cần nhớ hơn: Điều 172 khoản 3 cho bên thuê quyền đơn phương chấm dứt hợp đồng khi bên cho thuê tăng giá thuê bất hợp lý, hoặc tăng giá mà không thông báo trước theo thoả thuận trong hợp đồng. Bên đơn phương chấm dứt phải báo cho bên kia trước ít nhất 30 ngày, trừ khi hai bên thoả thuận khác (khoản 4). Tăng giá sai cách cho khách lý do chính đáng để dọn đi.

Luật Nhà ở không ấn định riêng số ngày báo trước khi tăng giá; nó dẫn chiếu về thoả thuận trong hợp đồng. Vì vậy con số đúng là con số bạn đã ghi. Nếu hợp đồng chưa ghi, hãy dùng ít nhất 30 ngày: bằng đúng thời gian khách cần báo trước nếu muốn chấm dứt hợp đồng, nên khách có đủ thời gian cân nhắc ở lại hay tìm chỗ khác.

1. Ngày báo: gửi thông báo bằng văn bản (giấy có chữ ký, hoặc tin nhắn Zalo/email có lưu) — không chỉ nói miệng.
2. Hạn phản hồi: cho khách khoảng 1–2 tuần để trả lời đồng ý hay không.
3. Ký phụ lục: trước ngày giá mới có hiệu lực.
4. Ngày áp dụng: ngày đầu một kỳ thu tiền, cách ngày báo ít nhất 30 ngày.

Đừng báo tăng giá ngay trước kỳ thu tiền ("từ tháng này giá mới"). Khách vừa không kịp chuẩn bị, vừa có căn cứ nói bạn không báo trước theo thoả thuận.

Không có "mức tăng chuẩn" dùng cho mọi khu trọ. Thay vì đoán một con số phần trăm, tính từ ba căn cứ bạn tự kiểm chứng được:

• Chi phí của bạn tăng bao nhiêu. Chỉ tính chi phí nằm trong tiền phòng: sửa chữa, internet nếu bao, vệ sinh chung, thuế, lãi vay. Điện nước thu theo đồng hồ thì không tính.
• Giá phòng tương tự quanh khu. Tự ghi 5–10 phòng cùng diện tích, cùng tiện nghi (gác, máy lạnh, vệ sinh riêng) gần đó, lấy giá ở giữa thay vì giá cao nhất.
• Phòng có tốt hơn không. Vừa sơn lại, thay máy nước nóng, lắp camera — lý do dễ được chấp nhận nhất.

Cách 1 — theo chi phí. Ví dụ dãy 10 phòng, chi phí nằm trong tiền phòng năm 2026 là 60.000.000đ, năm 2027 dự kiến 72.000.000đ. Phần tăng 12.000.000đ chia 10 phòng, chia 12 tháng = 100.000đ/phòng/tháng. Đây là mức tăng tối thiểu để lợi nhuận không giảm.

=ROUNDUP((B2 - B1) / B3 / 12; -4)

Thử lại: (72.000.000 − 60.000.000) ÷ 10 ÷ 12 = 100.000 → ROUNDUP(...; -4) = 100.000. Nếu dãy hay trống phòng, chia cho số phòng có người ở bình quân thay vì tổng số phòng.

Cách 2 — theo phần trăm và giá khu vực. Ghi giá các phòng tương tự vào cột E, giá ở giữa là =MEDIAN(E2:E11). Nếu giá phòng bạn thấp hơn hẳn mức đó, có dư địa tăng; nếu đã ngang hoặc cao hơn, tăng thêm dễ mất khách.

=ROUND(B2 * (1 + C2) / 50000; 0) * 50000

Thử lại: 2.800.000 × 1,07 = 2.996.000; chia 50.000 = 59,92 → làm tròn 60 → 3.000.000đ. Phần trăm tăng thực tế sau làm tròn: =D2/B2-1 = 7,1%.

Hai phép tính hay bị nhẩm sai khi nói chuyện với khách hoặc lập kế hoạch thu:

Tăng giữa năm thì năm đó chỉ thu thêm từ kỳ áp dụng. Giá tăng 200.000đ từ kỳ 07/2027 thì năm 2027 thu thêm 6 × 200.000 = 1.200.000đ, không phải 2.400.000đ. E2 là ngày đầu kỳ áp dụng (01/07/2027), F2 là phần tăng mỗi tháng:

=(12 - MONTH(E2) + 1) * F2

Tăng nhiều năm liền là tăng kép. Tăng 5% mỗi năm trong 3 năm thì giá 3.000.000đ thành 3.150.000 → 3.307.500 → 3.472.875đ, tức tăng 15,8% chứ không phải 15%. Nếu hợp đồng dài hạn ghi "mỗi năm tăng 5%", hãy ghi rõ tăng trên giá của năm liền trước và cách làm tròn. Giá năm thứ n (ô G1 là số năm):

=ROUND(B2 * (1 + C2) ^ G1; -3)

Thử lại: 3.000.000 × 1,05³ = 3.472.875 → ROUND(...; -3) = 3.473.000đ.

Một thông báo tốt có đủ năm ý: giá cũ, giá mới, từ kỳ nào, lý do cụ thể, và khách cần làm gì trước hạn nào. Ghi rõ các khoản khác giữ nguyên để khách không lo bị tăng nốt điện nước.

THÔNG BÁO ĐIỀU CHỈNH GIÁ THUÊ PHÒNG
Ngày [25/11/2026]

Kính gửi: [anh Nguyễn Văn Nam], phòng [A101], hợp đồng [HD001] ký ngày [01/01/2026].

1. Giá thuê hiện tại: [2.800.000]đ/tháng.
2. Giá thuê mới: [3.000.000]đ/tháng, áp dụng từ kỳ tháng [01/2027].
3. Lý do: [chi phí sửa chữa, internet, vệ sinh chung tăng; đã thay máy nước nóng tháng 10/2026].
4. Điện, nước, các phí khác và tiền cọc giữ nguyên.
5. Anh/chị vui lòng phản hồi trước ngày [10/12/2026]. Nếu đồng ý, hai bên ký phụ lục hợp đồng trước ngày [31/12/2026]. Nếu không tiếp tục thuê, hai bên quyết toán và hoàn cọc theo hợp đồng.

Bên cho thuê (ký, ghi rõ họ tên)

Gửi qua Zalo thì gửi kèm ảnh thông báo có chữ ký và một câu ngắn: "Chào anh Nam, em gửi thông báo điều chỉnh giá phòng A101 từ kỳ 01/2027, anh xem giúp và phản hồi trước 10/12 nhé." Lưu lại tin nhắn — đó là bằng chứng bạn đã báo đúng hạn.

Cho giá mới bắt đầu từ ngày đầu một kỳ thu tiền, đừng đổi giữa tháng rồi chia đôi tiền phòng — vừa khó tính vừa dễ cãi. Nếu thu tiền trước (đầu tháng), kỳ 01/2027 là tiền phòng tháng 1 theo giá mới; nếu thu cuối tháng, hoá đơn chốt cuối tháng 1 mới có giá mới. Khách vào hoặc trả phòng giữa kỳ đầu tiên của giá mới thì vẫn chia theo ngày như bình thường — xem cách tính tiền phòng theo ngày.

Phụ lục điều chỉnh giá chỉ cần một trang, ghi:

• Số và ngày ký hợp đồng gốc, thông tin hai bên, phòng.
• Giá thuê cũ và giá thuê mới bằng số và bằng chữ, áp dụng từ kỳ nào.
• Tiền cọc giữ nguyên hay bổ sung (nếu bổ sung, ghi số tiền và hạn nộp).
• Thời hạn mới nếu gia hạn cùng lúc.
• Câu "Các điều khoản khác của hợp đồng giữ nguyên", hai bên ký, mỗi bên giữ một bản.

Để lần sau không phải bàn lại từ đầu, hợp đồng mới nên có sẵn một câu như: "Giá thuê giữ nguyên trong thời hạn hợp đồng; nếu điều chỉnh, Bên A báo trước cho Bên B ít nhất 30 ngày và hai bên lập phụ lục." Các điều khoản còn lại của hợp đồng (cọc, điện nước, trả phòng) có ở bài mẫu hợp đồng thuê phòng trọ.

Lỗi hay gặp của file tự làm: sửa đè cột Giá thuê thành giá mới, thế là hoá đơn các tháng trước tính lại theo giá mới. Cách đúng là giữ giá cũ, thêm hai cột Giá mới và Giá mới từ kỳ.

=IF(AND(E2<>""; $H$1 >= E2); D2; B2)

Thử lại: H1 = 01/12/2026 → chưa tới 01/01/2027 → 2.800.000. H1 = 01/01/2027 → 3.000.000. Hoá đơn tháng 12 vẫn đúng giá cũ dù bạn đã nhập giá mới từ tháng 11. Chênh lệch mỗi tháng là =D2-B2, mỗi năm là =(D2-B2)*12.

Ngày ghi trong ô phải là ngày thật, không phải chữ — nếu ô 01/01/2027 nằm lệch trái và so sánh không chạy, xem cách sửa lỗi ngày tháng trong Google Sheets. Cách nối cột giá với chốt số, hoá đơn, công nợ ở bài cách quản lý phòng trọ bằng Google Sheets.

• Tăng vào lúc gia hạn, tối đa một lần mỗi năm, thay vì tăng lắt nhắt.
• Nói lý do bằng việc cụ thể: chi phí nào tăng, đã sửa gì cho phòng.
• Ưu tiên khách ở lâu, trả đúng hạn: tăng ít hơn hoặc lùi kỳ áp dụng vài tháng.
• Cho lựa chọn: ký tiếp 12 tháng thì giữ giá đến hết hạn, ký ngắn hạn thì giá cao hơn.
• Không tăng điện nước để bù — điện có trần được thu theo hoá đơn EVN, xem cách tính tiền điện nước phòng trọ.

Khách không đồng ý mà hợp đồng còn hạn và không có điều khoản điều chỉnh thì giữ giá cũ đến hết hạn. Khi hết hạn, hai bên thoả thuận lại; không thống nhất thì không gia hạn, quyết toán cọc theo hợp đồng.

• Mẫu hợp đồng thuê phòng trọĐiều khoản cọc, điện nước, chấm dứt hợp đồng
• Cách tính tiền phòng theo ngàyKhách vào, trả phòng giữa tháng
• Cách quản lý phòng trọ bằng Google SheetsTừ hợp đồng tới chốt số, hoá đơn, công nợ
• Hướng dẫn Quản lý phòng trọ PROCó đoạn video tăng giá thuê từ tháng sau

1. 

   10 câu hỏi chủ trọ hay gặp, có câu tăng giá thuê từ tháng sau

   Xem trên YouTube ↗