Phòng cháy chữa cháy nhà trọ: chủ trọ cần đáp ứng gì theo luật PCCC 2024

Luật áp dụng

Luật PCCC và CNCH 2024, hiệu lực 01/07/2025

Nghị định hướng dẫn

105/2025 (sửa bởi 347/2026)

Xử phạt

106/2025 (sửa bởi 69/2026, 347/2026)

Tự kiểm tra

Không quá 1 tháng một lần

Luật không có điều riêng cho "nhà trọ". Tuỳ cách xây và cho thuê, nhà trọ rơi vào một trong ba nhóm:

Mức chắc chắn: xếp nhà cho thuê trọ vào nhóm "nhà ở riêng lẻ kết hợp sản xuất, kinh doanh" là theo tài liệu kỹ thuật của Bộ Xây dựng – Cục Cảnh sát PCCC triển khai Chỉ thị 19/CT-TTg (2024), không phải định nghĩa trong luật. Chung cư mini có thể bị xếp là nhà chung cư thuộc Phụ lục I. Nhà nhiều tầng, hàng chục phòng: hỏi Công an PCCC địa phương.

Đây là phần luật quy định trực tiếp, áp dụng cho mọi nhà trọ dù nhỏ:

Nhà ở tại thành phố trực thuộc trung ương, trong khu vực UBND thành phố xác định không bảo đảm đường cho xe chữa cháy hoặc nguồn nước, còn phải có bình chữa cháy và thiết bị truyền tin báo cháy theo lộ trình, chậm nhất từ 01/07/2027 (Điều 20 khoản 5, Điều 54 khoản 4).

Lỗi hay gặp ở nhà trọ cũ: một cầu thang, tầng 1 để xe, ban công hàn kín. Luật chỉ yêu cầu chung là duy trì lối thoát nạn, lối ra khẩn cấp hoặc lối đi. Tài liệu kỹ thuật Bộ Xây dựng – Cục Cảnh sát PCCC (2024) cho nhà hiện hữu chưa đáp ứng quy chuẩn gợi ý:

• Ít nhất 1 đường thoát nạn an toàn và có các lối ra khẩn cấp: qua ban công, lô gia, cửa sổ, lối lên sân thượng hoặc mái dẫn tới khu lánh nạn tạm thời.
• Tuyệt đối không khoá kín ban công, lô gia, sân thượng bằng lồng sắt mà không có ô cửa mở được. Cửa trên lối ra khẩn cấp phải mở được từ bên trong mà không cần chìa hoặc thao tác phức tạp.
• Để sẵn thang kim loại, thang dây hoặc dây hạ chậm tại lối ra khẩn cấp.

Không để xe trong lối đi là phần chắc chắn nhất: Nghị định 106/2025 phạt riêng hành vi để phương tiện giao thông cản trở lối thoát nạn. Kẻ vạch chỗ để xe ở tầng 1, chừa lối thẳng từ cầu thang ra cửa.

Mức chắc chắn: duy trì lối thoát nạn là luật. Cần mấy lối, kích thước thế nào tuỳ quy chuẩn và quy mô nhà; các giải pháp trên là tham khảo, kiểm tra với Công an PCCC địa phương.

Tài liệu kỹ thuật Bộ Xây dựng – Cục Cảnh sát PCCC gợi ý mức trang bị cho nhà ở nhiều tầng, nhiều căn hộ và nhà ở riêng lẻ kết hợp kinh doanh, gồm cả nhà cho thuê trọ:

Ví dụ nhà 4 tầng, mỗi sàn 80 m², 20 người ở: ít nhất 4 bình bột ABC 4 kg (mỗi tầng 1 bình, gần cầu thang), 20 mặt nạ lọc độc, 1 bộ dụng cụ phá dỡ.

Báo cháy: luật không bắt mọi nhà ở lắp báo cháy; Điều 21 chỉ bắt buộc với nhà kinh doanh hàng hoá nguy hiểm về cháy, nổ. Nhà nào phải lắp báo cháy tự động do quy chuẩn trang bị phương tiện PCCC quy định (tài liệu 2024 dẫn TCVN 3890:2023; từ 30/12/2025 có thêm QCVN 10:2025/BCA). Tài liệu Bộ Xây dựng khuyên nhà không đủ lối thoát nạn nên lắp báo cháy tự động hoặc cục bộ ở khu nguy hiểm cháy, hành lang và từng phòng, kèm chuông hoặc còi báo tới mọi tầng.

Nhà là cơ sở thuộc Phụ lục I phải trang bị theo quy chuẩn và có thiết bị truyền tin báo cháy chậm nhất 01/07/2027 (Điều 27 Nghị định 105/2025).

• Sạc xe điện (luật, Điều 24): chỉ dùng bộ sạc đạt quy chuẩn; nơi sạc trong nhà phải có giải pháp an toàn; nếu có khu sạc tập trung trong nhà thì phải có giải pháp ngăn cháy và phương tiện chữa cháy phù hợp. Tài liệu Bộ Xây dựng thêm: không nên sạc qua đêm, sau 23 giờ chỉ sạc khi có bộ sạc tự ngắt hoặc người trực; nhiều xe thì có lộ điện riêng kèm áptômat.
• Ngăn cháy khu để xe (tham khảo): khu để xe, khu bán hàng dễ cháy ngăn với sảnh và cầu thang bằng tường xây hoặc vách ngăn cháy, không chặn lối từ cầu thang ra ngoài, không có lỗ thông tầng lên trên.
• Điện (luật bắt buộc an toàn; chi tiết là tham khảo): mỗi phòng tối thiểu 1 áptômat; có áptômat ngắt điện cả nhà khi cháy; không để đồ dễ cháy cạnh điều hoà, bình nóng lạnh, máy giặt.

Mức chắc chắn: sạc xe điện và an toàn điện là luật. Ngăn cháy khu để xe là tham khảo; nhà là cơ sở thuộc diện quản lý hoặc đang xin phép sửa chữa thì kiểm tra với Công an PCCC địa phương.

Nghị định 105/2025 giao chủ nhà và người thuê tự kiểm tra thường xuyên phương tiện chữa cháy, nguồn lửa, nguồn nhiệt, lối thoát nạn (nhà kinh doanh thêm phần ngăn cách khu dễ cháy), tự quyết thời gian và cách ghi nhận nhưng không quá 1 tháng một lần. Bảng tính là cách ghi nhận gọn, có ngày để đưa ra khi được hỏi.

1. Cột A ghi hạng mục, dòng 1 ghi tháng; nhiều nhà thì mỗi nhà một trang.
2. Chọn B2:D10, chèn hộp kiểm (menu Chèn). Chưa đạt thì để trống, ghi lý do và link ảnh chụp vào ô ghi chú.
3. Dòng cuối đếm mục chưa đạt bằng COUNTIF dưới đây.

=COUNTIF(D2:D10; FALSE)

Thử lại: tháng 10/2026, mục "lối thoát nạn" (D2) và "khu sạc xe" (D7) chưa tích, 7 mục còn lại đã tích. COUNTIF(D2:D10; FALSE) = 2.

Ô B12 ghi ngày kiểm gần nhất, ô bên cạnh nhắc khi quá hạn:

=IF(TODAY() - B12 > 30; "Quá hạn tự kiểm tra"; "Còn hạn")

Thử lại: B12 = 15/09/2026, hôm nay 22/10/2026: 37 ngày > 30 → Quá hạn tự kiểm tra. Ngày bị hiểu sai thì xem cách sửa lỗi ngày tháng.

Mức phạt nằm ở Nghị định 106/2025/NĐ-CP (hiệu lực 01/07/2025), đã được sửa bởi Nghị định 69/2026/NĐ-CP và Nghị định 347/2026/NĐ-CP (hiệu lực 15/09/2026). Khung chung:

• Mức phạt tiền tối đa với cá nhân 50 triệu đồng; tổ chức gấp 2 lần cá nhân cùng hành vi.
• Hộ gia đình, hộ kinh doanh bị áp mức phạt của cá nhân.
• Để vật tư, hàng hoá, xe cản trở lối thoát nạn: 5–10 triệu đồng (mức cho cá nhân).
• Khoá, không duy trì cửa đã lắp trên lối thoát nạn: 10–15 triệu đồng; không duy trì lối thoát nạn, đường thoát nạn của nhà: 40–50 triệu đồng, có thể đình chỉ hoạt động 3–6 tháng.

Mức chắc chắn: khung tối đa và tổ chức gấp đôi là chắc chắn. Các mức cụ thể là theo Nghị định 106/2025 như cơ quan chức năng phổ biến; Nghị định 347/2026 chỉ sửa mức phạt về đưa công trình vào dùng khi chưa nghiệm thu, còn Nghị định 69/2026 sửa nhiều điều khác, nên tra bản hợp nhất trước khi trích con số.

Nghị định 69/2026 còn bổ sung việc xử phạt người thuê, mượn, ở nhờ nhà ở theo phạm vi trách nhiệm của họ, không chỉ chủ nhà.

Điều 8 khoản 8 Luật PCCC và CNCH 2024:

• Người cho thuê tuyên truyền, nhắc nhở người thuê thực hiện quy định PCCC.
• Người thuê chịu trách nhiệm như chủ hộ sử dụng nhà (thực hiện Điều 20, 21, tự kiểm tra, khắc phục nguy cơ cháy), trừ khi hợp đồng thoả thuận khác.
• Thuê nhà ở kết hợp kinh doanh thì người thuê còn bảo đảm điều kiện Điều 21.

Vì câu "trừ khi thoả thuận khác", ghi rõ trong hợp đồng ai mua, kiểm tra bình chữa cháy, ai chịu chi phí sửa điện, quy định sạc xe, cấm chất đồ ở hành lang — xem mẫu hợp đồng thuê phòng trọ. Lúc đăng ký tạm trú cho người thuê trọ là dịp đưa nội quy PCCC, chỉ chỗ bình chữa cháy và lối ra khẩn cấp.

Nhiều nhà trọ thì gắn việc tự kiểm vào lịch chốt số hằng tháng, như bài quản lý nhiều nhà trọ cùng lúc.

• Mẫu hợp đồng thuê phòng trọĐiều khoản về nội quy, sửa chữa, PCCC
• Đăng ký tạm trú cho người thuê trọHồ sơ, VNeID, mức phạt
• Quản lý nhiều nhà trọ cùng lúcChốt số, báo cáo từng nhà
• Cách quản lý phòng trọ bằng Google Sheets6 bảng, vòng 6 bước