Hợp đồng ở nhờ: cách viết giấy cho ở nhờ, có cần công chứng và khi nào đòi lại nhà được

Bộ luật Dân sự 2015 gọi đây là hợp đồng mượn tài sản (Điều 494): bên cho mượn giao tài sản cho bên mượn dùng trong một thời hạn mà không phải trả tiền, bên mượn phải trả lại khi hết hạn hoặc khi mục đích mượn đã đạt được. Luật Nhà ở 2023 coi "cho mượn, cho ở nhờ" là giao dịch về nhà ở, có quy định riêng ở Điều 180 về sở hữu chung và các trường hợp chấm dứt.

Luật không vạch ranh giới rõ giữa "mượn" và "ở nhờ". Cách hiểu thường gặp: cho mượn là giao hẳn căn nhà cho người khác dùng, cho ở nhờ là cho ở cùng hoặc ở một phần nhà mà chủ vẫn quản lý. Về giấy tờ, hai trường hợp xử lý giống nhau. Nếu người ở trả một khoản tiền cố định hằng tháng thì thực chất đã là thuê nhà — hãy dùng mẫu hợp đồng thuê nhà cho đúng bản chất.

Ba quy định của Luật Nhà ở 2023 (hiệu lực từ 01/08/2024) trả lời phần lớn câu hỏi:

• Phải lập văn bản (Điều 163): hợp đồng về nhà ở do các bên thoả thuận và lập thành văn bản; khoản 5 nêu rõ phải có thời hạn cho mượn, cho ở nhờ.
• Không bắt buộc công chứng (khoản 2 Điều 164): thuê, mượn, ở nhờ, uỷ quyền quản lý nhà ở không phải công chứng, chứng thực, trừ khi các bên có nhu cầu. Hiệu lực theo thoả thuận, không thoả thuận thì từ lúc ký.
• Không bắt buộc có sổ (khoản 2 Điều 160): cho mượn, cho ở nhờ không bắt buộc nhà phải có Giấy chứng nhận, nhưng nhà không được đang tranh chấp, bị kê biên hay thuộc diện đã có quyết định thu hồi đất, giải toả.
• Nhà đồng sở hữu (Điều 180): nhà thuộc sở hữu chung hợp nhất (ví dụ tài sản chung vợ chồng) thì phải được tất cả chủ sở hữu đồng ý; sở hữu chung theo phần thì chỉ cho ở nhờ phần của mình và không ảnh hưởng người kia.

Tạm trú. Người ở nhờ từ 30 ngày trở lên tại nơi ngoài xã, phường đã đăng ký thường trú thì phải đăng ký tạm trú (Điều 27 Luật Cư trú). Theo hướng dẫn trên mẫu tờ khai CT01 kèm Thông tư 116/2026/TT-BCA (hiệu lực 01/07/2026), chủ nhà đồng ý bằng một trong ba cách: ký và ghi rõ họ tên vào tờ khai, xác nhận trên VNeID, hoặc lập văn bản đồng ý riêng không phải công chứng. Các bước nộp trên VNeID, thời hạn gia hạn và mức phạt đã có ở bài đăng ký tạm trú cho người thuê trọ — áp dụng y như vậy cho người ở nhờ.

Thường trú. Người ở nhờ không thuộc diện người thân ở khoản 2 Điều 20 được đăng ký thường trú tại chỗ ở nhờ khi (khoản 3 Điều 20 Luật Cư trú):

1. Được chủ sở hữu đồng ý cho đăng ký thường trú tại địa chỉ đó, và được chủ hộ đồng ý nếu nhập vào cùng hộ.
2. Bảo đảm diện tích nhà ở tối thiểu do HĐND tỉnh quy định, không thấp hơn 8 m² sàn/người.

Hồ sơ (khoản 3 Điều 21) gồm tờ khai có ý kiến đồng ý của chủ hộ, chủ sở hữu; hợp đồng hoặc văn bản cho ở nhờ đã công chứng hoặc chứng thực; và giấy tờ chứng minh đủ diện tích. Giấy tờ nào đã có trong Cơ sở dữ liệu quốc gia về dân cư hoặc trên VNeID thì cơ quan đăng ký không được yêu cầu nộp lại.

Mẫu dưới đây dùng được cho cả cho mượn nguyên căn lẫn cho ở nhờ một phần nhà. Điều 3 đưa sẵn các quyền đòi lại nhà của Điều 499 Bộ luật Dân sự để hai bên biết trước. Chỗ "...." là phần điền; giữ bản có chữ ký của cả hai bên.

CỘNG HOÀ XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM
Độc lập - Tự do - Hạnh phúc
------------------
HỢP ĐỒNG CHO Ở NHỜ NHÀ Ở

Căn cứ Bộ luật Dân sự 2015 và Luật Nhà ở 2023;
Hôm nay, ngày ... tháng ... năm ......, tại ......................, chúng tôi gồm:

BÊN CHO Ở NHỜ (BÊN A) — chủ sở hữu nhà
Ông/Bà: ..................................  Ngày sinh: ............
Số định danh cá nhân (CCCD): ....................
Địa chỉ liên hệ: ..........................  Điện thoại: ..........
(Nhà đồng sở hữu: ghi đủ các đồng sở hữu và cùng ký)

BÊN Ở NHỜ (BÊN B)
Ông/Bà: ..................................  Ngày sinh: ............
Số định danh cá nhân (CCCD): ....................
Nơi thường trú hiện tại: ..........................  Điện thoại: ..........
Người ở cùng (họ tên, năm sinh, quan hệ): ..........................

Điều 1. Nhà cho ở nhờ
1. Địa chỉ: ...................................................
2. Phần nhà cho ở nhờ: toàn bộ căn nhà / phòng .... tầng .... (diện tích sàn khoảng .... m²).
3. Giấy tờ về nhà: Giấy chứng nhận số ............ cấp ngày ............
4. Đồ dùng, thiết bị giao kèm và chỉ số điện nước: theo biên bản bàn giao đính kèm (nếu có).

Điều 2. Mục đích và thời hạn
1. Mục đích: để Bên B và người ở cùng ở. Không kinh doanh, không cho người khác thuê, mượn, ở nhờ lại.
2. Thời hạn: từ ngày ..../..../...... đến ngày ..../..../...... (hoặc: đến khi Bên B .................).
3. Bên B không phải trả tiền ở nhờ. Bên B tự trả tiền điện, nước, internet và chi phí sinh hoạt phát sinh trong thời gian ở.

Điều 3. Quyền và nghĩa vụ của Bên A
1. Giao nhà đúng thời gian, cho biết các hư hỏng, khuyết tật của nhà nếu có.
2. Được kiểm tra nhà sau khi báo trước; được yêu cầu bồi thường nếu Bên B làm hư hỏng.
3. Được đòi lại nhà khi hết thời hạn, khi mục đích ở nhờ đã đạt được, khi Bên B sử dụng sai mục đích hoặc cho người khác ở lại không được đồng ý. Khi có nhu cầu đột xuất, cấp bách cần dùng nhà trước hạn thì báo trước cho Bên B ít nhất .... ngày.
4. Đồng ý cho Bên B đăng ký tạm trú tại địa chỉ trên: có / không. Đồng ý cho đăng ký thường trú: có / không.

Điều 4. Quyền và nghĩa vụ của Bên B
1. Giữ gìn nhà như tài sản của mình; không tự ý sửa chữa, cải tạo, thay đổi kết cấu.
2. Không cho người khác thuê, mượn, ở nhờ lại khi chưa có văn bản đồng ý của Bên A.
3. Trả lại nhà đúng hạn, đúng hiện trạng (trừ hao mòn tự nhiên); bồi thường nếu làm hư hỏng, mất mát.
4. Khi trả nhà, làm thủ tục xoá đăng ký tạm trú/thường trú tại địa chỉ này hoặc đăng ký nơi ở mới theo quy định.

Điều 5. Chấm dứt
Hợp đồng chấm dứt khi: hết thời hạn; hai bên thoả thuận; nhà không còn hoặc thuộc diện giải toả, phá dỡ; Bên B chết hoặc bị Toà án tuyên bố mất tích; hoặc Bên A đòi lại nhà theo khoản 3 Điều 3. Khi chấm dứt, Bên B dọn đi trong .... ngày kể từ ngày nhận thông báo.

Điều 6. Hiệu lực
Hợp đồng có hiệu lực từ ngày ký, lập thành 02 bản, mỗi bên giữ 01 bản. Muốn dùng để đăng ký thường trú thì hai bên công chứng hoặc chứng thực hợp đồng này.

        BÊN A                                  BÊN B
 (Ký, ghi rõ họ tên)                    (Ký, ghi rõ họ tên)

Chỉ cần giấy cho người ở nhờ đăng ký tạm trú mà không muốn làm hợp đồng dài? Cách gọn nhất là ký thẳng vào tờ khai CT01 hoặc xác nhận trên VNeID. Nếu người ở nhờ nộp hồ sơ một mình, bạn có thể đưa văn bản đồng ý riêng như dưới đây — văn bản này không thay được tờ khai chính thức.

CỘNG HOÀ XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM
Độc lập - Tự do - Hạnh phúc
------------------
VĂN BẢN ĐỒNG Ý CHO ĐĂNG KÝ TẠM TRÚ

Tôi là: ..................................  Ngày sinh: ............
Số định danh cá nhân: ....................
Là chủ sở hữu chỗ ở tại: ..........................................

Đồng ý cho:
Ông/Bà: ..................................  Ngày sinh: ............
Số định danh cá nhân: ....................
được đăng ký tạm trú tại chỗ ở nói trên, theo hình thức ở nhờ, không thu tiền,
thời hạn từ ngày ..../..../...... đến ngày ..../..../.......

Tôi cam kết chỗ ở trên thuộc quyền sở hữu hợp pháp của tôi và không có tranh chấp.

                              ............, ngày .... tháng .... năm ......
                                     NGƯỜI ĐỒNG Ý
                                 (Ký, ghi rõ họ tên)

Nếu giao cả căn có đồ đạc, lập thêm biên bản bàn giao ghi thiết bị và chỉ số điện nước như khi cho thuê — cách ghi ở bài mẫu biên bản bàn giao. Ngày trả nhà đối chiếu lại biên bản là biết hư hỏng nào phát sinh trong thời gian ở.

Chuyện cho người thân ở nhờ rồi không lấy lại được nhà không hiếm. Luật đứng về phía chủ nhà, nhưng chỉ khi bạn có giấy tờ và đi đúng trình tự. Điều 499 Bộ luật Dân sự cho bên cho mượn quyền:

• Đòi lại khi hết thời hạn; không thoả thuận thời hạn thì đòi lại ngay sau khi bên mượn đạt được mục đích (ví dụ: học xong, xây xong nhà riêng).
• Đòi lại trước hạn khi có nhu cầu đột xuất, cấp bách cần dùng nhà, kể cả khi bên mượn chưa đạt mục đích, nhưng phải báo trước một thời gian hợp lý. Luật không nói bao nhiêu ngày, nên ghi con số vào hợp đồng.
• Đòi lại khi người ở nhờ dùng sai mục đích hoặc cho người khác ở lại mà không được đồng ý.
• Yêu cầu bồi thường hư hỏng do người ở nhờ gây ra.

Ngược lại, Điều 496 buộc người mượn giữ gìn nhà như tài sản của mình, không cho người khác mượn lại, trả đúng hạn và chịu rủi ro với tài sản trong thời gian chậm trả. Luật Nhà ở 2023 (khoản 2 Điều 180) thêm các trường hợp hợp đồng tự chấm dứt: hết hạn, nhà không còn, người ở nhờ chết hoặc bị tuyên bố mất tích, nhà có nguy cơ sập đổ hoặc thuộc diện giải toả, phá dỡ, thu hồi đất, hoặc trường hợp khác theo thoả thuận.

Người ở nhờ không chịu đi sau khi đã được báo trước thì bạn có quyền khởi kiện ra Toà án nơi có nhà; đơn khởi kiện làm theo Điều 189 Bộ luật Tố tụng dân sự 2015, kèm giấy tờ nhà và bằng chứng việc cho ở nhờ. Trong lúc chờ, đừng tự thay khoá, cắt điện nước hay dọn đồ của người đang ở — những việc đó dễ dẫn tới tranh chấp ngược, kể cả khi bạn đúng về quyền sở hữu.

Ở nhờ lâu năm có "thành chủ" không? Điều 236 Bộ luật Dân sự cho người chiếm hữu bất động sản không có căn cứ pháp luật nhưng ngay tình, liên tục, công khai 30 năm trở thành chủ sở hữu. Người ở nhờ được chủ nhà đồng ý là chiếm hữu dựa trên ý chí của chủ sở hữu, nên theo cách hiểu phổ biến không thuộc trường hợp này. Tranh chấp lâu năm (nhà chưa có sổ, chủ đã mất) thì phức tạp hơn. Giấy ở nhờ có ngày tháng và chữ ký là bằng chứng gọn nhất cho thấy họ ở vì được bạn cho phép.

1. Không viết gì vì là người nhà, hoặc viết mà không ghi thời hạn, mục đích. Đến lúc cần lấy lại nhà, không có mốc nào để dựa vào.
2. Chỉ một vợ hoặc chồng ký khi nhà là tài sản chung. Điều 180 yêu cầu tất cả chủ sở hữu chung hợp nhất đồng ý.
3. Đồng ý cho thường trú cho xong. Cân nhắc kỹ: hồ sơ thường trú cần công chứng giấy ở nhờ, và sau khi hết ở nhờ việc xoá đăng ký phụ thuộc thủ tục ở Công an.
4. Thu tiền hằng tháng nhưng vẫn gọi là ở nhờ. Có tiền thuê cố định là thuê nhà; khi tranh chấp, quan hệ sẽ được xem theo bản chất chứ không theo tên giấy.
5. Quên báo công an khi người ở nhờ chuyển đi. Thông tư 116/2026/TT-BCA giao người cho thuê, cho mượn, cho ở nhờ thông báo cho cơ quan đăng ký cư trú khi việc ở chấm dứt, để xoá đăng ký tạm trú.

• Mẫu hợp đồng thuê nhàKhi người ở trả tiền: 11 nội dung bắt buộc, mẫu đầy đủ
• Đăng ký tạm trúTờ khai CT01, VNeID, gia hạn, xoá tạm trú
• Mẫu hợp đồng thuê phòng trọCho thuê từng phòng trong dãy trọ
• Lưu trữ hồ sơ điện tử trên Google DriveCất bản chụp giấy tờ nhà, hợp đồng cho dễ tìm