# Phòng cháy chữa cháy nhà trọ: chủ trọ cần đáp ứng gì theo luật PCCC 2024

Từ 01/07/2025, nhà trọ phải đáp ứng điều kiện PCCC của Luật Phòng cháy, chữa cháy và cứu nạn, cứu hộ 2024: điện và bếp an toàn, có phương tiện chữa cháy phù hợp, luôn giữ lối thoát nạn hoặc lối ra khẩn cấp; nhà cho thuê trọ còn phải có biển báo và ngăn cách khu dễ cháy với chỗ ở. Con số cụ thể như mấy bình chữa cháy mỗi tầng đến từ tài liệu tham khảo của Bộ Xây dựng và Cục Cảnh sát PCCC, không phải luật. Bài đi qua từng yêu cầu, căn cứ, loại nhà áp dụng, mức phạt và sổ tự kiểm hằng tháng trên Google Sheets.

Đăng 2026-10-22 · 13 phút đọc · Phòng trọ, PCCC, Pháp lý, Checklist, Google Sheets

## Đọc bài này thế nào cho đúng

**Bài tổng hợp, không thay cho ý kiến của cơ quan PCCC:** Nội dung dựa trên văn bản có hiệu lực tới tháng 10/2026. Nhà của bạn thuộc loại nào, cần trang bị gì cụ thể, hỏi Công an PCCC hoặc UBND cấp xã nơi có nhà. Mỗi yêu cầu có ghi rõ là **luật bắt buộc** hay **giải pháp tham khảo**.

- **Luật áp dụng:** Luật PCCC và CNCH 2024, hiệu lực 01/07/2025
- **Nghị định hướng dẫn:** 105/2025 (sửa bởi 347/2026)
- **Xử phạt:** 106/2025 (sửa bởi 69/2026, 347/2026)
- **Tự kiểm tra:** Không quá 1 tháng một lần

## Nhà trọ thuộc loại nào trong luật PCCC?

Luật không có điều riêng cho "nhà trọ". Tuỳ cách xây và cho thuê, nhà trọ rơi vào một trong ba nhóm:

![Ba cột so sánh: Nhà ở theo Điều 20 (điện, bếp an toàn, phương tiện chữa cháy, lối thoát nạn, tự kiểm tra), Nhà ở kết hợp kinh doanh theo Điều 21 gồm nhà cho thuê trọ (thêm biển báo, ngăn cách khu dễ cháy), Cơ sở thuộc Phụ lục I (nội quy, phương án chữa cháy, truyền tin báo cháy trước 01/07/2027)](https://www.hitava.cloud/img/blog/phong-chay-chua-chay-nha-tro/loai-nha.webp)

| Nhóm | Căn cứ | Thường gặp ở |
|---|---|---|
| Nhà ở | Điều 20 Luật PCCC và CNCH 2024 | Cho một gia đình thuê nguyên căn để ở |
| Nhà ở kết hợp sản xuất, kinh doanh | Điều 21 Luật PCCC và CNCH 2024 | Nhà riêng lẻ chia nhiều phòng cho thuê trọ |
| Cơ sở thuộc diện quản lý về PCCC | Điều 23 Luật; Phụ lục I Nghị định 105/2025 | Toà nhà được xếp là nhà chung cư, nhà ở tập thể; nhà nghỉ, cơ sở lưu trú từ 2 tầng hoặc từ 50 m² sàn |

**Mức chắc chắn:** xếp nhà cho thuê trọ vào nhóm "nhà ở riêng lẻ kết hợp sản xuất, kinh doanh" là theo tài liệu kỹ thuật của Bộ Xây dựng – Cục Cảnh sát PCCC triển khai Chỉ thị 19/CT-TTg (2024), không phải định nghĩa trong luật. Chung cư mini có thể bị xếp là nhà chung cư thuộc Phụ lục I. Nhà nhiều tầng, hàng chục phòng: **hỏi Công an PCCC địa phương**.

## Yêu cầu PCCC bắt buộc với nhà trọ theo Luật 2024

Đây là phần **luật quy định trực tiếp**, áp dụng cho mọi nhà trọ dù nhỏ:

| Yêu cầu | Căn cứ | Áp dụng cho |
|---|---|---|
| Dây dẫn, thiết bị điện an toàn; thường xuyên kiểm tra, thay thế cái không an toàn | Điều 20 khoản 1 điểm a; Điều 24 khoản 1 điểm c | Mọi nhà ở, nhà trọ |
| Bếp, thờ cúng, đốt vàng mã an toàn; chất dễ cháy xa nguồn lửa | Điều 20 khoản 1 điểm b | Mọi nhà ở, nhà trọ |
| Có phương tiện phòng cháy, chữa cháy phù hợp với điều kiện thực tế | Điều 20 khoản 2 điểm a | Mọi nhà ở, nhà trọ |
| Bố trí, duy trì lối thoát nạn, lối ra khẩn cấp hoặc lối đi bảo đảm thoát nạn | Điều 20 khoản 2 điểm b | Mọi nhà ở, nhà trọ |
| Bộ sạc xe điện đạt quy chuẩn; khu sạc tập trung trong nhà có ngăn cháy và phương tiện chữa cháy | Điều 24 khoản 1 điểm d | Mọi nhà có sạc xe điện trong nhà |
| Có biển cấm, biển báo, biển chỉ dẫn | Điều 21 khoản 1 điểm b | Nhà ở kết hợp kinh doanh |
| Khu bán hàng có nguy cơ cháy, nổ ngăn cách với khu để ở | Điều 21 khoản 1 điểm c | Nhà ở kết hợp kinh doanh có bán hàng dễ cháy |
| Tự kiểm tra thường xuyên, không quá 1 tháng một lần | Nghị định 105/2025, Điều 13 khoản 2 và Điều 14 khoản 1 | Chủ nhà và người thuê nhà ở, nhà ở kết hợp kinh doanh |

**Nhà ở tại thành phố trực thuộc trung ương**, trong khu vực UBND thành phố xác định không bảo đảm đường cho xe chữa cháy hoặc nguồn nước, còn phải có bình chữa cháy và **thiết bị truyền tin báo cháy** theo lộ trình, chậm nhất từ 01/07/2027 (Điều 20 khoản 5, Điều 54 khoản 4).

## Lối thoát nạn thứ hai và lồng sắt ban công

Lỗi hay gặp ở nhà trọ cũ: một cầu thang, tầng 1 để xe, ban công hàn kín. Luật chỉ yêu cầu chung là duy trì lối thoát nạn, lối ra khẩn cấp hoặc lối đi. Tài liệu kỹ thuật Bộ Xây dựng – Cục Cảnh sát PCCC (2024) cho nhà hiện hữu chưa đáp ứng quy chuẩn gợi ý:

- **Ít nhất 1 đường thoát nạn an toàn** và có các **lối ra khẩn cấp**: qua ban công, lô gia, cửa sổ, lối lên sân thượng hoặc mái dẫn tới khu lánh nạn tạm thời.
- **Tuyệt đối không khoá kín** ban công, lô gia, sân thượng bằng lồng sắt mà không có ô cửa mở được. Cửa trên lối ra khẩn cấp phải mở được từ bên trong mà không cần chìa hoặc thao tác phức tạp.
- Để sẵn **thang kim loại, thang dây hoặc dây hạ chậm** tại lối ra khẩn cấp.

**Không để xe trong lối đi** là phần chắc chắn nhất: Nghị định 106/2025 phạt riêng hành vi để **phương tiện giao thông** cản trở lối thoát nạn. Kẻ vạch chỗ để xe ở tầng 1, chừa lối thẳng từ cầu thang ra cửa.

**Mức chắc chắn:** duy trì lối thoát nạn là luật. Cần mấy lối, kích thước thế nào tuỳ quy chuẩn và quy mô nhà; các giải pháp trên là **tham khảo**, kiểm tra với Công an PCCC địa phương.

## Nhà trọ cần bao nhiêu bình chữa cháy, có phải lắp báo cháy không

Tài liệu kỹ thuật Bộ Xây dựng – Cục Cảnh sát PCCC gợi ý mức trang bị cho nhà ở nhiều tầng, nhiều căn hộ và nhà ở riêng lẻ kết hợp kinh doanh, gồm cả nhà cho thuê trọ:

*Nguồn: Tài liệu kỹ thuật hướng dẫn giải pháp cấp thiết tăng cường thoát nạn, ngăn chặn cháy lan và trang bị phương tiện PCCC (Viện KHCN Xây dựng – Cục Cảnh sát PCCC, 2024).*

| Trang bị | Mức gợi ý | Mức chắc chắn |
|---|---|---|
| Bình chữa cháy xách tay | Mỗi tầng ≤ 100 m²: tối thiểu 1 bình bột ABC ≥ 4 kg; tầng > 100 m²: tối thiểu 2 bình | Tham khảo — luật chỉ ghi "phù hợp" |
| Mặt nạ lọc độc | 1 chiếc mỗi người, để ở tất cả các tầng | Tham khảo |
| Dụng cụ phá dỡ thô sơ | Mỗi nhà 1 bộ: rìu, xà beng, búa tạ, kìm cộng lực | Tham khảo |
| Báo cháy | Xem đoạn dưới | Tuỳ quy mô nhà |

Ví dụ nhà 4 tầng, mỗi sàn 80 m², 20 người ở: ít nhất 4 bình bột ABC 4 kg (mỗi tầng 1 bình, gần cầu thang), 20 mặt nạ lọc độc, 1 bộ dụng cụ phá dỡ.

**Báo cháy:** luật không bắt mọi nhà ở lắp báo cháy; Điều 21 chỉ bắt buộc với nhà kinh doanh **hàng hoá nguy hiểm về cháy, nổ**. Nhà nào phải lắp báo cháy tự động do quy chuẩn trang bị phương tiện PCCC quy định (tài liệu 2024 dẫn TCVN 3890:2023; từ 30/12/2025 có thêm QCVN 10:2025/BCA). Tài liệu Bộ Xây dựng khuyên nhà **không đủ lối thoát nạn** nên lắp báo cháy tự động hoặc cục bộ ở khu nguy hiểm cháy, hành lang và từng phòng, kèm chuông hoặc còi báo tới mọi tầng.

Nhà là **cơ sở thuộc Phụ lục I** phải trang bị theo quy chuẩn và có **thiết bị truyền tin báo cháy** chậm nhất 01/07/2027 (Điều 27 Nghị định 105/2025).

## Khu để xe, sạc xe điện và ổ điện trong nhà trọ

- **Sạc xe điện** (luật, Điều 24): chỉ dùng bộ sạc đạt quy chuẩn; nơi sạc trong nhà phải có giải pháp an toàn; nếu có khu sạc tập trung trong nhà thì phải có giải pháp ngăn cháy và phương tiện chữa cháy phù hợp. Tài liệu Bộ Xây dựng thêm: không nên sạc qua đêm, sau 23 giờ chỉ sạc khi có bộ sạc tự ngắt hoặc người trực; nhiều xe thì có lộ điện riêng kèm áptômat.
- **Ngăn cháy khu để xe** (tham khảo): khu để xe, khu bán hàng dễ cháy ngăn với sảnh và cầu thang bằng tường xây hoặc vách ngăn cháy, không chặn lối từ cầu thang ra ngoài, không có lỗ thông tầng lên trên.
- **Điện** (luật bắt buộc an toàn; chi tiết là tham khảo): mỗi phòng tối thiểu 1 áptômat; có áptômat ngắt điện cả nhà khi cháy; không để đồ dễ cháy cạnh điều hoà, bình nóng lạnh, máy giặt.

**Mức chắc chắn:** sạc xe điện và an toàn điện là luật. Ngăn cháy khu để xe là **tham khảo**; nhà là cơ sở thuộc diện quản lý hoặc đang xin phép sửa chữa thì **kiểm tra với Công an PCCC địa phương**.

## Checklist tự kiểm tra PCCC nhà trọ hằng tháng trên Google Sheets

Nghị định 105/2025 giao chủ nhà và người thuê tự kiểm tra thường xuyên phương tiện chữa cháy, nguồn lửa, nguồn nhiệt, lối thoát nạn (nhà kinh doanh thêm phần ngăn cách khu dễ cháy), tự quyết thời gian và cách ghi nhận **nhưng không quá 1 tháng một lần**. Bảng tính là cách ghi nhận gọn, có ngày để đưa ra khi được hỏi.

![Bảng Google Sheets sổ tự kiểm tra PCCC nhà A 4 tầng 12 phòng: 9 hạng mục như lối thoát nạn, ô cửa lồng sắt, bình chữa cháy, báo cháy, ổ điện, khu sạc xe, mặt nạ, sơ đồ thoát nạn, nhắc người thuê; cột 08/2026, 09/2026, 10/2026 có hộp kiểm, dòng cuối đếm mục chưa đạt 0, 1, 2](https://www.hitava.cloud/img/blog/phong-chay-chua-chay-nha-tro/checklist.webp)

1. Cột A ghi hạng mục, dòng 1 ghi tháng; nhiều nhà thì mỗi nhà một trang.
2. Chọn B2:D10, chèn **hộp kiểm** (menu Chèn). Chưa đạt thì để trống, ghi lý do và link ảnh chụp vào ô ghi chú.
3. Dòng cuối đếm mục chưa đạt bằng COUNTIF dưới đây.

Hộp kiểm không tích có giá trị FALSE: công thức đếm số mục chưa đạt của tháng ở cột D.

```
=COUNTIF(D2:D10; FALSE)
```

Thử lại: tháng 10/2026, mục "lối thoát nạn" (D2) và "khu sạc xe" (D7) chưa tích, 7 mục còn lại đã tích. COUNTIF(D2:D10; FALSE) = **2**.

Ô B12 ghi ngày kiểm gần nhất, ô bên cạnh nhắc khi quá hạn:

Quá 30 ngày từ lần kiểm gần nhất thì báo.

```
=IF(TODAY() - B12 > 30; "Quá hạn tự kiểm tra"; "Còn hạn")
```

Thử lại: B12 = 15/09/2026, hôm nay 22/10/2026: 37 ngày > 30 → **Quá hạn tự kiểm tra**. Ngày bị hiểu sai thì xem [cách sửa lỗi ngày tháng](https://www.hitava.cloud/blog/sua-loi-ngay-thang-google-sheets).

→ [Sổ tự kiểm PCCC là bảng bạn tự tạo. Mẫu Quản lý phòng trọ PRO lo phần đi kèm: số người từng phòng trong tab Hợp đồng (biết cần mấy mặt nạ), tab Sửa chữa ghi việc thay ổ điện kèm chi phí và ai chịu, tab Chi phí theo dãy ghi tiền mua bình chữa cháy, Nhắc việc báo tạm trú sắp hết hạn.](https://www.hitava.cloud/san-pham/quan-ly-phong-tro-pro)

## Nhà trọ không đảm bảo PCCC bị phạt bao nhiêu?

Mức phạt nằm ở Nghị định 106/2025/NĐ-CP (hiệu lực 01/07/2025), đã được sửa bởi Nghị định 69/2026/NĐ-CP và Nghị định 347/2026/NĐ-CP (hiệu lực 15/09/2026). Khung chung:

- Mức phạt tiền tối đa với **cá nhân 50 triệu đồng**; **tổ chức gấp 2 lần** cá nhân cùng hành vi.
- **Hộ gia đình, hộ kinh doanh** bị áp mức phạt của cá nhân.
- Để vật tư, hàng hoá, **xe** cản trở lối thoát nạn: **5–10 triệu đồng** (mức cho cá nhân).
- Khoá, không duy trì cửa đã lắp trên lối thoát nạn: 10–15 triệu đồng; không duy trì lối thoát nạn, đường thoát nạn của nhà: 40–50 triệu đồng, có thể đình chỉ hoạt động 3–6 tháng.

**Mức chắc chắn:** khung tối đa và tổ chức gấp đôi là chắc chắn. Các mức cụ thể là theo Nghị định 106/2025 như cơ quan chức năng phổ biến; Nghị định 347/2026 chỉ sửa mức phạt về đưa công trình vào dùng khi chưa nghiệm thu, còn Nghị định 69/2026 sửa nhiều điều khác, nên tra bản hợp nhất trước khi trích con số.

Nghị định 69/2026 còn bổ sung việc xử phạt **người thuê, mượn, ở nhờ nhà ở** theo phạm vi trách nhiệm của họ, không chỉ chủ nhà.

## Trách nhiệm PCCC của chủ trọ và người thuê

Điều 8 khoản 8 Luật PCCC và CNCH 2024:

- **Người cho thuê** tuyên truyền, nhắc nhở người thuê thực hiện quy định PCCC.
- **Người thuê** chịu trách nhiệm như chủ hộ sử dụng nhà (thực hiện Điều 20, 21, tự kiểm tra, khắc phục nguy cơ cháy), **trừ khi hợp đồng thoả thuận khác**.
- Thuê nhà ở **kết hợp kinh doanh** thì người thuê còn bảo đảm điều kiện Điều 21.

Vì câu "trừ khi thoả thuận khác", ghi rõ trong hợp đồng ai mua, kiểm tra bình chữa cháy, ai chịu chi phí sửa điện, quy định sạc xe, cấm chất đồ ở hành lang — xem [mẫu hợp đồng thuê phòng trọ](https://www.hitava.cloud/blog/mau-hop-dong-thue-phong-tro). Lúc [đăng ký tạm trú cho người thuê trọ](https://www.hitava.cloud/blog/dang-ky-tam-tru-cho-nguoi-thue-tro) là dịp đưa nội quy PCCC, chỉ chỗ bình chữa cháy và lối ra khẩn cấp.

Nhiều nhà trọ thì gắn việc tự kiểm vào lịch chốt số hằng tháng, như bài [quản lý nhiều nhà trọ cùng lúc](https://www.hitava.cloud/blog/quan-ly-nhieu-nha-tro-cung-luc).

## Đọc tiếp

- [Mẫu hợp đồng thuê phòng trọ](https://www.hitava.cloud/blog/mau-hop-dong-thue-phong-tro): Điều khoản về nội quy, sửa chữa, PCCC
- [Đăng ký tạm trú cho người thuê trọ](https://www.hitava.cloud/blog/dang-ky-tam-tru-cho-nguoi-thue-tro): Hồ sơ, VNeID, mức phạt
- [Quản lý nhiều nhà trọ cùng lúc](https://www.hitava.cloud/blog/quan-ly-nhieu-nha-tro-cung-luc): Chốt số, báo cáo từng nhà
- [Cách quản lý phòng trọ bằng Google Sheets](https://www.hitava.cloud/blog/cach-quan-ly-phong-tro-bang-google-sheets): 6 bảng, vòng 6 bước

## Câu hỏi thường gặp về PCCC nhà trọ

**Nhà trọ bao nhiêu phòng thì phải làm PCCC?**

Không có ngưỡng số phòng: mọi nhà trọ phải đáp ứng điều kiện của nhà ở (Điều 20) và thường là của nhà ở kết hợp kinh doanh (Điều 21). Quy mô chỉ quyết định nhà có là cơ sở thuộc diện quản lý hay phải lắp báo cháy tự động — hỏi Công an PCCC địa phương.

**Nhà trọ có bắt buộc lắp báo cháy không?**

Không phải mọi nhà. Bắt buộc với nhà thuộc diện trang bị theo quy chuẩn, nhà kinh doanh hàng nguy hiểm cháy nổ, cơ sở thuộc Phụ lục I. Nhà trọ chỉ một cầu thang thì tài liệu Bộ Xây dựng khuyên nên lắp.

**Có được làm lồng sắt (chuồng cọp) ở ban công nhà trọ không?**

Được, nhưng phải có ô cửa mở được từ bên trong không cần chìa khoá, kèm thang dây hoặc thang kim loại. Lồng sắt kín hoàn toàn là điều tài liệu hướng dẫn nói tuyệt đối không làm.

**Bao lâu phải tự kiểm tra PCCC một lần?**

Không quá 1 tháng một lần theo Nghị định 105/2025. Kiểm tra hằng tháng và lưu kết quả, ví dụ bằng bảng hộp kiểm như trong bài.

## Nguồn

- [Luật Phòng cháy, chữa cháy và cứu nạn, cứu hộ số 55/2024/QH15 (hiệu lực 01/07/2025)](https://thuvienphapluat.vn/van-ban/Xay-dung-Do-thi/Luat-Phong-chay-chua-chay-cuu-nan-cuu-ho-2024-so-55-2024-QH15-621347.aspx)
- [Nghị định 105/2025/NĐ-CP quy định chi tiết Luật PCCC và CNCH (hiệu lực 01/07/2025)](https://luatvietnam.vn/an-ninh-trat-tu/nghi-dinh-105-2025-nd-cp-cua-chinh-phu-quy-dinh-chi-tiet-mot-so-dieu-va-bien-phap-thi-hanh-luat-phong-chay-chua-chay-va-cuu-nan-cuu-ho-400511-d1.html)
- [Cục Cảnh sát PCCC và CNCH: mức xử phạt tại Nghị định 106/2025/NĐ-CP](https://canhsatpccc.gov.vn/vi/news/tuyen-truyen/muc-xu-phat-tai-nghi-dinh-so-1062025nd-cp-ngay-15052025-cua-chinh-phu-quy-dinh-xu-phat-vi-pham-hanh-chinh-trong-linh-vuc-pccc-va-cnch-4605)
- [Cổng HCC Nghệ An: mức phạt vi phạm lối thoát nạn theo Nghị định 106/2025](https://hcc.nghean.gov.vn/tin-tong-hop/tu-1-7-khong-duy-tri-loi-thoat-nan-hoac-duong-thoat-nan-cua-nha-cong-trinh-se-bi-phat-nang-2272.html)
- [Thư viện Pháp luật: mức phạt tối đa cá nhân, tổ chức trong lĩnh vực PCCC từ 01/07/2025](https://thuvienphapluat.vn/phap-luat-nha-dat/tu-172025-muc-phat-tien-toi-da-50-trieu-dong-doi-voi-ca-nhan-trong-pccc-va-cuu-nan-cuu-ho-3919.html)
- [Báo Chính phủ: Nghị định 347/2026/NĐ-CP sửa đổi Nghị định 105 và 106 (hiệu lực 15/09/2026)](https://baochinhphu.vn/quy-dinh-moi-ve-trach-nhiem-cua-chu-dau-tu-va-quy-trinh-kiem-tra-phong-chay-chua-chay-102260908160406627.htm)
- [Tạp chí Toà án: điểm mới của Nghị định 69/2026/NĐ-CP sửa đổi Nghị định 106/2025](https://tapchitoaan.vn/mot-so-diem-moi-cua-nghi-dinh-so-692026nd-cp-sua-doi-bo-sung-mot-so-dieu-cua-nghi-dinh-so-1062025nd-cp-ve-xu-phat-vi-pham-hanh-chinh-trong-linh-vuc-phong-chay-chua-chay-va-cuu-nan-cuu-ho15636.html)
- [Sở Xây dựng Hưng Yên: Tài liệu kỹ thuật Bộ Xây dựng – Cục Cảnh sát PCCC về giải pháp PCCC cho nhà nhiều căn hộ, nhà cho thuê trọ (2024)](https://soxaydung.hungyen.gov.vn/ban-hanh-tai-lieu-ky-thuat-huong-dan-giai-phap-cap-thiet-tang-cuong-ve-thoat-nan-ngan-chan-chay-lan-va-trang-bi-phuong-tien-pccc-va-cnch-doi-voi-nha-o-nhieu-tang-nhieu-can-ho-nha-o-rieng-le-ket-hop-san-xuat-kinh-doanh-bao-gom-ca-nha-o-cho-thue-tro-c2468.html)
- [Công báo: Thông tư 103/2025/TT-BCA ban hành QCVN 10:2025/BCA về trang bị phương tiện PCCC (hiệu lực 30/12/2025)](https://congbao.chinhphu.vn/van-ban/thong-tu-so-103-2025-tt-bca-46574.htm)

## Mẫu liên quan

- https://www.hitava.cloud/san-pham/quan-ly-phong-tro-pro

Trang bài viết: https://www.hitava.cloud/blog/phong-chay-chua-chay-nha-tro