# Xây nhà trọ bao lâu hoàn vốn? Cách tính chi phí, lợi nhuận và NPV, IRR trên Google Sheets

Thời gian hoàn vốn nhà trọ = tổng vốn bỏ ra ÷ lợi nhuận ròng mỗi năm (tiền phòng thu được trừ chi phí vận hành và thuế). Với ví dụ giả định 10 phòng, vốn 2,2 tỷ chưa tính đất, giá thuê 3,5 triệu, lấp đầy 90%, bạn hoàn vốn sau khoảng 7 năm 2 tháng; nếu tính cả giá trị thời gian của tiền (chiết khấu 8%/năm) thì phải sang năm thứ 12. Bài này đi qua từng khoản đầu tư, doanh thu theo tỷ lệ lấp đầy, chi phí vận hành, rồi lập bảng Google Sheets tính hoàn vốn, NPV, IRR và độ nhạy theo giá thuê.

Đăng 2026-11-02 · 12 phút đọc · Phòng trọ, Đầu tư, Hoàn vốn, Google Sheets

Video: https://youtu.be/aC06ZsRdPZU

## Xây nhà trọ bao lâu hoàn vốn: công thức một dòng

Câu hỏi "đầu tư nhà trọ có lời không" thật ra là ba câu hỏi nhỏ: bỏ ra bao nhiêu, mỗi năm còn lại bao nhiêu sau khi trừ mọi chi phí, và mất bao nhiêu năm để số còn lại đó bù đủ vốn. Công thức đơn giản nhất:

**Lợi nhuận ròng** = tiền phòng thu được thực tế − chi phí vận hành − thuế (nếu có). Không lấy doanh thu lúc phòng kín 100%.

```
Thời gian hoàn vốn (năm) = Tổng vốn đầu tư ÷ Lợi nhuận ròng mỗi năm
```

- **Vốn (ví dụ, chưa tính đất):** 2,2 tỷ đồng
- **Lợi nhuận ròng:** 306 triệu/năm
- **Hoàn vốn giản đơn:** khoảng 7 năm 2 tháng
- **Có chiết khấu 8%/năm:** trong năm thứ 12

**Mọi con số trong bài là giả định:** Bài không đưa đơn giá xây dựng vì giá thay đổi theo tỉnh, theo kết cấu, theo thời điểm và theo vật tư. Các số dưới đây chỉ để minh hoạ cách tính. Trước khi quyết định, hãy lấy ít nhất 2–3 báo giá có bóc tách khối lượng từ nhà thầu ở địa phương và thay vào bảng.

## Chi phí xây phòng trọ gồm những khoản nào?

Nhiều người chỉ tính tiền xây rồi bất ngờ vì phần "lặt vặt" — trong ví dụ dưới, các khoản ngoài tiền xây bằng gần 30% tiền xây. Liệt kê đủ năm nhóm khoản sau, mỗi khoản một dòng trong bảng tính:

*Khoản PCCC phụ thuộc quy mô và số tầng — yêu cầu cụ thể ở bài phòng cháy chữa cháy nhà trọ.*

| Khoản | Gồm những gì | Ví dụ giả định (10 phòng) |
|---|---|---|
| Đất | Mua đất hoặc dùng đất có sẵn; thuế, phí sang tên | 0đ (đất nhà có sẵn) — xem phần cuối nếu phải mua |
| Xây dựng | Phần thô, hoàn thiện, điện nước âm tường, mái, sân, cổng | 1.700.000.000đ (giả định, hỏi nhà thầu) |
| Nội thất, thiết bị | Giường, tủ, máy lạnh, nóng lạnh, đồng hồ điện nước riêng từng phòng | 250.000.000đ (25 triệu/phòng) |
| PCCC | Bình chữa cháy, báo cháy, đèn sự cố, lối thoát nạn thứ hai | 60.000.000đ |
| Giấy phép, thiết kế, đấu nối | Bản vẽ, giấy phép xây dựng, lắp đồng hồ tổng, internet | 40.000.000đ |
| Dự phòng phát sinh | Thay đổi thiết kế, vật tư lên giá, chậm tiến độ | 150.000.000đ (khoảng 7%) |
| **Tổng vốn** |  | **2.200.000.000đ** |

Ba điểm hay bị bỏ sót: **đồng hồ điện nước riêng từng phòng** (thiếu là sau này cãi nhau tiền điện — xem [cách tính tiền điện nước phòng trọ](https://www.hitava.cloud/blog/cach-tinh-tien-dien-nuoc-phong-tro)), **lối thoát nạn và thiết bị PCCC** (yêu cầu theo Luật PCCC 2024 có ở bài [phòng cháy chữa cháy nhà trọ](https://www.hitava.cloud/blog/phong-chay-chua-chay-nha-tro)), và **thời gian xây** — vài tháng tới gần một năm tuỳ quy mô, không có đồng thu nào trong khi tiền đã chi.

Giấy phép xây dựng, bản vẽ và thủ tục đấu nối điện nước khác nhau theo địa phương. Hỏi cơ quan cấp phép xây dựng nơi có đất trước khi chốt số tầng và số phòng, vì đó là thứ quyết định doanh thu.

## Doanh thu nhà trọ thực tế: tính theo tỷ lệ lấp đầy

Doanh thu kỳ vọng không phải số phòng × giá thuê × 12. Luôn có phòng trống giữa hai lượt khách, tháng khách về quê, phòng đang sửa. Đưa vào một con số **tỷ lệ lấp đầy** (số ngày-phòng có khách ÷ tổng số ngày-phòng):

B2 = số phòng (10), B3 = giá thuê tháng (3.500.000), B4 = tỷ lệ lấp đầy (90%). Ra tiền phòng thu được cả năm.

```
=B2*B3*12*B4
```

**Thử lại:** 10 × 3.500.000 × 12 × 90% = 378.000.000đ/năm. Nếu kín 100% là 420 triệu — chênh 42 triệu mỗi năm, đủ kéo hoàn vốn từ 6,3 năm lên 7,2 năm.

- **Năm đầu thấp hơn**: mới xây cần 3–6 tháng để kín phòng. Nếu muốn sát thực tế, đặt năm 1 lấp đầy 60–70%, từ năm 2 mới 90%.
- **Lấy số từ khu vực**: đi hỏi 5–10 dãy trọ quanh đó giá bao nhiêu, còn trống mấy phòng. Đó là số tốt hơn mọi ước đoán.
- **Điện nước không phải lợi nhuận**: tiền điện nước thu của khách gần như trả lại cho điện lực, cấp nước. Bảng này chỉ tính tiền phòng; phần chênh (nếu có) để vào dòng thu khác.

## Chi phí vận hành nhà trọ mỗi năm và thuế

Đây là phần làm lợi nhuận "trên giấy" và lợi nhuận thật lệch nhau nhiều nhất. Ví dụ giả định cho 10 phòng:

| Khoản | Cách ước | Giả định/năm |
|---|---|---|
| Điện nước khu chung, internet | Đèn hành lang, máy bơm, wifi chung | 18.000.000đ (1,5 triệu/tháng) |
| Sửa chữa, bảo trì | Thấm dột, thay vòi, sơn lại phòng khi khách đi | 20.000.000đ |
| Quản lý, vệ sinh | Người trông, dọn hành lang, thu tiền | 24.000.000đ (2 triệu/tháng) |
| Bảo hiểm, phí khác | Bảo hiểm cháy nổ, phí rác chung, nạp bình chữa cháy | 6.000.000đ |
| Tìm khách | Đăng tin, dọn phòng trống | 4.000.000đ |
| Thuế (nếu có) | Theo doanh thu cả năm, xem dưới | 0đ trong ví dụ |
| **Tổng** |  | **72.000.000đ** |

**Về thuế:** Nghị định 141/2026/NĐ-CP (ban hành 29/4/2026) nâng mức doanh thu năm không phải nộp thuế GTGT và thuế TNCN của hộ, cá nhân kinh doanh lên **1 tỷ đồng/năm, áp dụng từ 01/01/2026**. Ví dụ 378 triệu/năm nằm dưới ngưỡng nên dòng thuế để 0, nhưng vẫn phải khai báo doanh thu theo hướng dẫn của cơ quan thuế. Dãy trọ lớn có doanh thu trên 1 tỷ thì cách khai, mức thuế cụ thể hãy hỏi cơ quan thuế quản lý rồi điền vào dòng này.

Lợi nhuận ròng một năm: doanh thu tiền phòng trừ tổng các dòng chi phí (E2:E7).

```
=B2*B3*12*B4 - SUM(E2:E7)
```

**Thử lại:** 378.000.000 − (18 + 20 + 24 + 6 + 4 + 0) triệu = **306.000.000đ/năm**, khoảng 25,5 triệu mỗi tháng.

## Tính thời gian hoàn vốn giản đơn trong Google Sheets

Đặt tổng vốn ở B10 và lợi nhuận ròng ở B11. Hai công thức:

Số năm hoàn vốn (số thập phân).

```
=B10/B11
```

Đổi ra dạng dễ đọc "x năm y tháng".

```
=INT(B10/B11)&" năm "&ROUND(MOD(B10/B11;1)*12;0)&" tháng"
```

**Thử lại:** 2.200.000.000 ÷ 306.000.000 = 7,19. INT ra 7, MOD(7,19; 1) × 12 = 2,3 → làm tròn 2. Kết quả: **7 năm 2 tháng**.

Cách này dễ hiểu nhưng có hai thiếu sót: coi 306 triệu năm thứ 7 có giá trị bằng 306 triệu hôm nay, và bỏ qua tiền lời bạn có thể nhận nếu để 2,2 tỷ ở chỗ khác. Vì vậy nên tính thêm hoàn vốn có chiết khấu.

## Hoàn vốn có chiết khấu, NPV và IRR của nhà trọ

Lập bảng dòng tiền theo năm: cột A là năm (0 tới 20), cột C là dòng tiền — năm 0 là −2.200.000.000, năm 1–20 là 306.000.000. Chọn **lãi suất chiết khấu** là mức lời bạn chấp nhận được nếu không xây trọ, ví dụ 8%/năm (gần lãi tiết kiệm cộng thêm phần bù rủi ro). Ô H1 = 8%.

**Cột D — giá trị hiện tại** của lợi nhuận từng năm (dòng 3 là năm 1, kéo xuống tới năm 20).

```
=C3/(1+$H$1)^A3
```

**Cột E — cộng dồn**, với E2 = C2 = −2.200.000.000. Năm đầu tiên E chuyển sang dương là năm hoàn vốn có chiết khấu.

```
=E2+D3
```

Hoàn vốn có chiết khấu rơi vào năm thứ mấy (dòng tiền dương đều nên số cộng dồn chỉ tăng).

```
=COUNTIF(E3:E22;"<0")+1
```

**Thử lại:** cộng dồn sau năm 11 còn −15,5 triệu, sau năm 12 là +106 triệu. COUNTIF đếm 11 năm âm, cộng 1 = **năm thứ 12** (nội suy ra khoảng 11,1 năm).

**NPV 20 năm**: hàm NPV của Sheets chiết khấu từ năm 1, nên cộng riêng vốn năm 0 (số âm).

```
=NPV($H$1;C3:C22)+C2
```

**IRR**: lãi suất mà ở đó NPV bằng 0 — so trực tiếp với lãi vay hoặc lãi tiết kiệm.

```
=IRR(C2:C22)
```

**Thử lại:** 306 triệu × hệ số chiết khấu 20 năm ở 8% (9,818) = 3.004 triệu; trừ 2.200 triệu ra **NPV ≈ 804 triệu**, dương nên dự án đáng hơn gửi 8%. **IRR ≈ 12,6%/năm.** Nếu vay ngân hàng với lãi 10–11% thì phần lời thật chỉ còn khoảng 1,5–2,5 điểm phần trăm — mỏng hơn nhiều so với cảm giác "7 năm là về vốn".

**Bảng này chưa tính hai thứ:** Không tính tăng giá thuê theo năm (làm kết quả tốt hơn) và không tính cải tạo lớn sau 8–10 năm như thay mái, sơn lại toàn bộ, thay máy lạnh (làm kết quả xấu hơn). Muốn sát hơn, thêm một cột chi phí cải tạo vào năm 10 và tăng giá thuê vài phần trăm mỗi 2 năm — cách tính mức tăng ở bài [cách tăng giá thuê phòng trọ](https://www.hitava.cloud/blog/cach-tang-gia-thue-phong-tro).

## Độ nhạy: lấp đầy và giá thuê thay đổi thì hoàn vốn ra sao

Số dự kiến hiếm khi đúng. Bảng độ nhạy cho biết nếu giá thuê thấp hơn hoặc phòng trống nhiều hơn thì mất thêm bao lâu. Đặt B1 = vốn, B2 = số phòng, B3 = chi phí vận hành năm; hàng 5 (B5:D5) là các mức giá thuê, cột A (A6:A9) là các mức lấp đầy. Ô B6:

Kéo sang phải và xuống dưới. Dấu $ giữ cố định vốn, số phòng, chi phí; B$5 giữ hàng giá thuê, $A6 giữ cột lấp đầy.

```
=$B$1/($B$2*B$5*12*$A6-$B$3)
```

**Thử lại** ô giá 3.000.000, lấp đầy 70%: 10 × 3.000.000 × 12 × 0,7 − 72.000.000 = 180.000.000; 2.200.000.000 ÷ 180.000.000 = **12,2 năm**.

![Bảng độ nhạy số năm hoàn vốn theo lấp đầy 70 đến 100% và giá thuê 3,0 đến 4,0 triệu: từ 12,2 năm ở 70% giá 3 triệu tới 5,4 năm ở 100% giá 4 triệu, kịch bản gốc 7,2 năm](https://www.hitava.cloud/img/blog/chi-phi-xay-nha-tro-hoan-von/do-nhay.webp)
*Giảm lấp đầy từ 90% xuống 70% làm hoàn vốn kéo dài thêm gần 3 năm; giảm giá thuê 500.000đ thêm 1,5 năm.*

Đọc bảng: ở kịch bản gốc, **mỗi 10 điểm lấp đầy mất đi làm hoàn vốn dài thêm 1–1,5 năm**. 10 điểm lấp đầy ở đây là 42 triệu/năm, gần bằng tăng giá thuê 500.000đ (54 triệu/năm) — giữ phòng không trống (dọn nhanh, đăng tin sớm, giữ khách cũ) đáng công không kém tăng giá. Nếu bạn muốn biết "phải kín ít nhất bao nhiêu phòng mới không lỗ" thì đó là bài toán điểm hoà vốn — cách tách định phí, biến phí ở bài [cách tính điểm hoà vốn](https://www.hitava.cloud/blog/cach-tinh-diem-hoa-von).

## Phải mua đất để xây trọ thì có lời không?

Thêm 2 tỷ tiền đất vào ví dụ, tổng vốn thành 4,2 tỷ và hoàn vốn giản đơn kéo lên **khoảng 13,7 năm**; IRR chỉ từ tiền thuê rơi xuống khoảng 3,9%/năm, thấp hơn mức chiết khấu 8% đã chọn. Lúc này lợi nhuận cho thuê không còn đủ biện minh, và quyết định thật nằm ở chỗ bạn kỳ vọng đất tăng giá bao nhiêu.

Cách tính đúng là tách hai phần: (1) hoàn vốn của **phần xây và trang bị** từ tiền thuê, như các bảng trên; (2) giá trị đất ở cuối kỳ, đưa vào dòng tiền năm 20 như một khoản thu nếu bạn định bán. Đừng gộp "đất lên giá" vào lợi nhuận hằng năm — đó là khoản chưa chắc có và chỉ nhận được khi bán.

Nếu đang lập kế hoạch tổng quát với nhiều tab giả định, dòng tiền, kịch bản tốt xấu cho một cửa hàng, xem [mẫu kế hoạch kinh doanh trên Excel](https://www.hitava.cloud/blog/mau-ke-hoach-kinh-doanh-excel); bài này chỉ tập trung vào một quyết định đầu tư nhà trọ.

## Sau khi xây: theo dõi lợi nhuận thật để biết có đúng kế hoạch

Bảng hoàn vốn chỉ có ý nghĩa nếu mỗi tháng bạn so được với số thật: tiền phòng thu được, chi phí đã chi, tỷ lệ lấp đầy. Sau 6 tháng, thay giả định bằng số thật và tính lại — nếu lấp đầy chỉ 75% thay vì 90%, bạn biết ngay hoàn vốn lùi gần 2 năm (từ 7,2 lên khoảng 9 năm) và cần làm gì.

![Tab Báo cáo tháng trong mẫu Quản lý phòng trọ PRO: doanh thu theo khoản tiền phòng, điện, nước, chi phí gồm tiền điện EVN, lương quản lý, sửa chữa, thuế phí, kết quả kỳ có lợi nhuận và lấp đầy 88%, bảng theo dãy A, B, C](https://www.hitava.cloud/img/blog/chi-phi-xay-nha-tro-hoan-von/bao-cao-thang.webp)
*Báo cáo tháng (dữ liệu mẫu): doanh thu, chi phí, lợi nhuận và lấp đầy theo ngày-phòng của từng dãy — đúng các số cần để tính lại hoàn vốn.*

→ [Khi nhà trọ đã chạy, Quản lý phòng trọ PRO ghi hoá đơn, tiền thu và tab Chi phí theo dãy; Tổng quan và Báo cáo tháng ra doanh thu, thực thu, chi phí, lợi nhuận và tỷ lệ lấp đầy từng dãy — số thật để thay vào bảng hoàn vốn. Mẫu không có sẵn bảng NPV, IRR; phần đó bạn dựng theo công thức trong bài.](https://www.hitava.cloud/san-pham/quan-ly-phong-tro-pro)

Cách dựng file quản lý trọ từ đầu (chốt số, hoá đơn, công nợ) ở bài [cách quản lý phòng trọ bằng Google Sheets](https://www.hitava.cloud/blog/cach-quan-ly-phong-tro-bang-google-sheets). Có nhiều nhà ở nhiều nơi thì đọc thêm [quản lý nhiều nhà trọ cùng lúc](https://www.hitava.cloud/blog/quan-ly-nhieu-nha-tro-cung-luc) để tách báo cáo theo từng nhà.

## Đọc tiếp

- [Phòng cháy chữa cháy nhà trọ](https://www.hitava.cloud/blog/phong-chay-chua-chay-nha-tro): Yêu cầu PCCC theo Luật 2024 trước khi xây
- [Cách tính điểm hoà vốn](https://www.hitava.cloud/blog/cach-tinh-diem-hoa-von): Định phí, biến phí, bán bao nhiêu thì hết lỗ
- [Cách quản lý phòng trọ bằng Google Sheets](https://www.hitava.cloud/blog/cach-quan-ly-phong-tro-bang-google-sheets): 6 bảng và vòng 6 bước mỗi tháng
- [Hướng dẫn Quản lý phòng trọ PRO](https://www.hitava.cloud/huong-dan/quan-ly-phong-tro-pro): Cài đặt và dùng từng bước

## Câu hỏi thường gặp về đầu tư nhà trọ

**Đầu tư nhà trọ có lời không?**

Có lời khi IRR (lãi suất nội tại của dự án) cao hơn mức lời bạn nhận được ở chỗ khác với cùng số tiền, thường là lãi tiết kiệm hoặc lãi vay nếu đi vay. Ví dụ trong bài ra IRR khoảng 12,6% khi đất có sẵn; phải mua đất thì tiền thuê thường không đủ, phần lời phụ thuộc vào đất tăng giá.

**Xây 10 phòng trọ hết bao nhiêu tiền?**

Bài không đưa đơn giá vì chênh lệch lớn theo địa phương, kết cấu và thời điểm. Hãy lấy 2–3 báo giá có bóc tách khối lượng từ nhà thầu địa phương, cộng thêm nội thất, PCCC, giấy phép và 5–10% dự phòng, rồi thay vào bảng.

**Tỷ lệ lấp đầy bao nhiêu thì nên dùng để tính?**

Dùng số bạn khảo sát được ở các dãy trọ quanh khu vực. Không có số thì chạy bảng độ nhạy từ 70% tới 100%; năm đầu nên để thấp hơn vì cần vài tháng mới kín phòng.

**Hoàn vốn giản đơn và có chiết khấu khác nhau thế nào?**

Giản đơn lấy vốn chia lợi nhuận mỗi năm, coi tiền năm thứ 7 bằng tiền hôm nay. Có chiết khấu quy lợi nhuận từng năm về giá trị hiện tại theo một lãi suất (ví dụ 8%) nên luôn dài hơn: 7,2 năm thành khoảng 11,1 năm trong ví dụ.

**Cho thuê trọ có phải nộp thuế không?**

Theo Nghị định 141/2026/NĐ-CP, từ 01/01/2026 hộ, cá nhân kinh doanh có doanh thu từ 1 tỷ đồng/năm trở xuống không phải nộp thuế GTGT và thuế TNCN, nhưng vẫn khai báo doanh thu. Trên ngưỡng thì hỏi cơ quan thuế quản lý để điền đúng dòng thuế vào bảng.

**Công thức NPV, IRR có chạy trên Excel không?**

Có. NPV, IRR, COUNTIF, INT, MOD đều có trong Excel với cùng cách dùng. Máy để vùng Hoa Kỳ thì đổi dấu chấm phẩy thành dấu phẩy.

Video: [Quản lý phòng trọ bằng Google Sheets: chốt điện nước, hoá đơn QR, thu tiền](https://youtu.be/aC06ZsRdPZU)

## Nguồn

- [Nghị định 141/2026/NĐ-CP: nâng ngưỡng doanh thu không chịu thuế của hộ, cá nhân kinh doanh lên 1 tỷ đồng/năm từ 01/01/2026 (Chính phủ)](https://xaydungchinhsach.chinhphu.vn/nghi-dinh-so-141-2026-nd-cp-quy-dinh-moi-ve-chinh-sach-thue-doi-voi-ho-kinh-doanh-doanh-nghiep-119260430091642895.htm)
- [Hộ kinh doanh đã nộp tờ khai thuế theo ngưỡng cũ, xử lý thế nào? — Báo Chính phủ](https://baochinhphu.vn/ho-kinh-doanh-da-nop-to-khai-thue-theo-nguong-cu-xu-ly-the-nao-102260515151747652.htm)
- [Google — Hàm NPV](https://support.google.com/docs/answer/3093184?hl=vi)
- [Google — Hàm IRR](https://support.google.com/docs/answer/3093231?hl=vi)

## Mẫu liên quan

- https://www.hitava.cloud/san-pham/quan-ly-phong-tro-pro

Trang bài viết: https://www.hitava.cloud/blog/chi-phi-xay-nha-tro-hoan-von